5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资(zī)产(ch张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事ǎn)会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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