近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米金(jīn)基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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