万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基(jī)本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大(dà)规(guī)模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的(de)成年身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么银杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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