文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎ朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思ng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思驱逐劣币。

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