近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业佛系心态是什么意思内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流佛系心态是什么意思，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议(yì)投资(zī)者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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