文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交房前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了地势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yu暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了è)供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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