5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投(tóu顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗)资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的(de)不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的(de)修复(fù)顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗更明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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