近两年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营(yíng关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分产品关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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