OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江德国对中国友好吗，德国对中国怎么样光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规(guī)避的(de)原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是(德国对中国友好吗，德国对中国怎么样shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基(jī)金执行董事高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示，若(ruò)张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么(me)急(jí)、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需(xū)要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么(me)多储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前(qián)的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也(yě)有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉(sù)求，也会(huì)根据自(zì)身需(xū)求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前(qián)在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发(fā)的(de)储备项目(mù)，这些都(dōu)将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示(shì)，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设(shè)发(fā)展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化(huà)解(jiě)当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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