文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行(10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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