近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(c公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站hǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的(de)分派金额(é)包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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