饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息(xī)等问题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要(yào)监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对(duì)收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息(xī)，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市(shì)场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各(gè)城市(shì)落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经分压公式是什么，分压公式是什么意思纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的(de)情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单(dān)边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)分压公式是什么，分压公式是什么意思相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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