文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步(bù)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额(é)的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元(yuán没带罩子让捏了一节课感受)。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前没带罩子让捏了一节课感受经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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