饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人(rén)负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息(xī)不对(duì)称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二(èr)手(shǒ瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织u)房屋(wū)交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介(jiè)服务收费(fèi)的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和(hé)收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收(shōu)费瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织(fèi)前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费(fèi)标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违(wéi)法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高(gāo)的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购(gòu)房者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务(wù)收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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