文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语ong>1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能(yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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