5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收2197的立方根是多少，216的立方根是多少获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这2197的立方根是多少，216的立方根是多少几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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