饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关于(yú)规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等(děng)十(shí)方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明(míng)码标价(jià)。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其(qí)主体进行(xíng)规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延(yán)伸服(毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗fú)务，应当分(fēn)别(bié)明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提(tí)出(chū)更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司(sī)可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础(chǔ)上(shàng)，再次(cì)向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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