文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月(蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在(zài)合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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