导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们小明王是谁的后代 小明王是男是女就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、小明王是谁的后代 小明王是男是女g>城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。