万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿(zī)势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实亲爱的让你㖭我下黑，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是(shì)北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房(fáng)消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。亲爱的让你㖭我下黑p>

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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