近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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