文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临(lín)住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(d山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗ěng)城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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