文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会存每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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