导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nikj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心án)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了(le)很大的(de)不(bù)便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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