文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外(昆明市属于几线城市，云南最好三个城市wài)什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的(de)两大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的(de)购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月(yu昆明市属于几线城市，云南最好三个城市è)供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求昆明市属于几线城市，云南最好三个城市开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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