万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回(上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？huí)本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估(gū)值(zhí)一直没(méi)变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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