5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好)次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tón家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好g)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好)面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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