万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明(míng)确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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