文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确(què)认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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