文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动了房地(dì)产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷亲爱的让你㖭我下黑时(shí)，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本亲爱的让你㖭我下黑二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(l亲爱的让你㖭我下黑ì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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