导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户均(j一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力ūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力t="中(zhōng)国户均几套房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808011.png">

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力)宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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