5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到(dà修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜o)房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名(míng)第(dì)一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜(shì)说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长不确(què)定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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