文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度(dù)也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(r宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市uò)开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市