OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REI五斤等于多少克，五斤等于多少克千克T进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期(qī)本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张江光(guāng五斤等于多少克，五斤等于多少克千克)大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应五斤等于多少克，五斤等于多少克千克急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租(zū)户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们(men)肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季(jì)度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的(de)空(kōng)置率(lǜ)为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户(hù)退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的(de)大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标(biāo)的(de)坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它(tā)未(wèi)来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容(róng)的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能(néng)算是(shì)一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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