万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还(hái)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫(hè)集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北(běi)京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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