OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市(shì)场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调(diào)不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲(zhé)库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中披露的张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的(de)第(dì)一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调(diào)租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的(de)物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完(wán)成以后(hòu)，新(xīn)老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步(bù)，也(yě)是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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