文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过(guò)大(dà)多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体制赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读ong>要求购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。