导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录<中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机/p>

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机p>

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机