OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今(jīn)，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全市(shì)场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(sh东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗à)的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格(gé)出现回(huí)落。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备(bèi)租(zū)户(hù)还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等(děng)产(chǎn)业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那(nà)么(me)多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对(duì)此相关(guān)负责(zé)人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了(le)一定(dìng)的资源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标(biāo)准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一(yī)些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也(yě)会(huì)根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高(gāo)科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发(fā)事件(jiàn)的(de)所有负(fù)面(miàn)影响，维持预(yù)期和(hé)市(shì)场的信(xìn)心。”

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