5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然(rán)在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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