导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达(dá)国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户(hù)均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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