文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

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　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班ng>

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。