近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jī无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性n)二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成(ch无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性éng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含(hán)了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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