导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与灰姑娘作者是安徒生还是格林6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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