导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间(jiā结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少n)居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期(qī)。

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