5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数(shù)据分压公式是什么，分压公式是什么意思显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个分压公式是什么，分压公式是什么意思过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公(gō分压公式是什么，分压公式是什么意思ng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其(qí)布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三(sān)个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的(de)市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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