一线城市，也不端(duān)着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取(qǔ)消二(èr)手房(fáng)指导价的(de)消息在房产圈(quān)刷(shuā)屏了。

　　这(zhè)条消(xiāo)息为什(shén)么这么重要？首先二(èr)手房指导价被(bèi)称(chēng)为(wèi)“核弹级”政策(cè)，其次深(shēn)圳几乎是最后一个还在“认真”实(shí)施这条政策的城市，最后深(shēn)圳是房价(jià)前三的(de)核心城市。所以，深(shēn)圳的(de)一举一动都具有(yǒu)风(fēng)向标意义。

　　有(yǒu)分(fēn)析(xī)人士指出(chū)，深(shēn)圳(zhèn)二(èr)手房指导价如(rú)果取消，首先(xiān)有利于深圳二(èr)手(shǒu)房回暖(nuǎn)，然后二(èr)手(shǒu)房回暖有利(lì)于(yú)深圳(zhèn)楼市总体回暖，最后深圳楼(lóu)市回暖有利于全国(guó)楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二(èr)手房指(zhǐ)导价”正式结束。传(chuán)言(yán)称：二手房贷款不按官(guān)方参(cān)考价（指导价），银行(xíng)核定房价(jià)以(yǐ)网(wǎng)签备案价和评估价孰(shú)低为准。

　　自(zì)此，参考(kǎo)价真正变成了“参考价(jià)”。

　　目前没有看到官方(fāng)文件。据证券时(shí)报(bào)21日消息，目前深(shēn)圳多(duō)家大行表(biǎo)示(shì)“尚未(wèi)接到(dào)正(zhèng)式通知，目前仍按(àn)参考价(jià)办理按揭”。所以还需要持(chí)续的关注。

　　易(yì)居研究院研究总监严跃进认为，本次(cì)政(zhèng)策大概率(lǜ)为(wèi)真，更多体现(xiàn)为银行贷款等(děng)领域按(àn)照新(xīn)的规则(zé)进行，但(dàn)不会出(chū)台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用发文件的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价(jià)横空出世。当时，深圳一口气公布了全(quán)市3595个小区(qū)的参考价，很多南(nán)山(shān)、福田、宝安中心区的(de)高价(jià)盘，直接按照当(dāng)时的市场价打了(le)5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只能按(宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期àn)照指导(dǎo)价来(lái)计算首付、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了(le)这(zhè)两(liǎng)年的(de)痛苦，才(cái)深知为啥(shá)叫做(zuò)——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价(jià)1000万的(de)房(fáng)子(zi)，如(rú)果不“指导(dǎo)”，可以首付3成即300万；如(rú)果指导(dǎo)价打七折即(jí)700万，那么首付3成210万，加(jiā)上需要全款(kuǎn)支付的部分，实际首付去(qù)到了(le)510万，相当于首付5成了（多给210万(wàn)首付(fù)）。这直(zhí)接让(ràng)大批量买家，失去了购(gòu)房(fáng)能力，相当(dāng)于(yú)强势“降杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二(èr)手房参考价以后，东莞、宁波、成都(dōu)、三亚、西安、合肥、广州等(děng)10多(duō)个城市陆续跟进。事实也(yě)确实证明了，这(zhè)条政策的(de)“核弹”级别。

　　到(dào)了2021年10月(yuè)，根据安居客的(de)统计，实施(shī)二(èr)手房指导价的10个城市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到(dào)疫情的影响，二手房(fáng)更是惨不忍(rěn)睹。以(yǐ)2022年12月数据为例，全(quán)国70个大(dà)中城市房价只有6个同比上涨(zhǎng)，其他的泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人(rén)付出(chū)了(le)沉重代价

　　据深圳(zhèn)乐有家研究中心数据显(xiǎn)示：成交(jiāo)量上，二手房指(zhǐ)导价出(chū)台当年，深圳二(èr)手住(zhù)宅成交(jiāo)量(liàng)同比下滑57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交量同比下滑47％，全(quán)年(nián)成(chéng)交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十(shí)年最(zuì)低记录，相较(jiào)2020市场高峰缩水(shuǐ)近(jìn)八成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价发布当月(yuè)相比，如(rú)今二手房挂(guà)牌价低于及接近参(cān)考价的(de)房源(yuán)占比大幅增加。2023年一季(jì)度，深圳各(gè)区二(èr)手房(fáng)成交TOP10小区中，过(guò)半成(chéng)交价(jià)低(dī)于参考价(jià)。

　　只有真(zhēn)实(shí)经历(lì)其中(zhōng)的人，才能深(shēn)切的(de)感知其(qí)威(wēi)力(lì)。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位码农三年前(qián)高杠杆(gān)买了2套华润城，月供12万，最终亏(kuī)损1000万破产。据媒(méi)体推测，如(rú)果案例属实(shí)，买家的实际(jì)购房(fáng)成本(běn)高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年的房贷(dài)和持有成(chéng)本，差不多亏损超(chāo)千万。

　　深圳一大(dà)批人这两年感受到了(le)太多“心酸”。二(èr)手(shǒu)房成交量创下多年新低，学区房神话不再，房产(chǎn)中介的(de)日(rì)子难过，投资客挥泪(lèi)斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实(shí)施了(le)二手房指(zhǐ)导价的城市陆(lù)陆续续低调(diào)退出，目前只有深圳还是最(zuì)后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标(biāo)”意(yì)义明显

　　最(zuì)近一(yī)线城市也不端(duān)着了。

　　近(jìn)日，北京在房山区试(shì)点多子女家庭和职(zhí)住平衡家庭购房支持政策(cè)。上海(hǎi)也考虑予以多孩家庭在新房计分制度政(zhèng)策上的支(zhī)持。

　　从(cóng)最(zuì)新公布的3月份(fèn)70个(gè)大中城市商品住宅销售价(jià)格变(biàn)动情况来(lái)看，广州、深圳的新(xīn)房、二手(shǒu)房价格仍然是同比去年依(yī)然(rán)是下降的。

　　北京、上(shàng)海已(yǐ)经同比(bǐ)增长了，其他(tā)二(èr)线城市如(rú)杭州、成都、南(nán)京、合肥等城市价格都是(shì)同比上涨(zhǎng)的(de)。

　　广州、深圳能不急(jí)吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更急。3月份，两部门联合发文(wén)，全(quán)面(miàn)推动二手房“带(dài)押(yā)过户”全(quán)国实(shí)施，这是一条(tiáo)被(bèi)广泛好评的新政。对(duì)于激活二手房(fáng)交(jiāo)易，具有(yǒu)定海神针般的作用。

　　住建部部(bù)长倪虹近日更是(shì)指出：建筑业、房地产企业要发(fā)挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用(yòng)。回归到(dào)常识，从字面(miàn)理(lǐ)解一下(xià)这(zhè)两个词，意(yì)思就(jiù)是(shì)——顶梁(liáng)柱如果不行了，上面不就塌了嘛(ma)？压舱石(shí)如(rú)果(guǒ)压不(bù)住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策(cè)，还有一大波正在路(lù)上...

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