近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(ji无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋ǎo)度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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