5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步(bù)厦门是几线城市呢回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)厦门是几线城市呢来实(shí)现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū厦门是几线城市呢)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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