文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢)下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但(dàn)衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国(guó)人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的(de)商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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